Gratie proiectului dezvoltat de Google (Street View), puteti gasi cateva imagini ale intrarilor din DN1 in cele trei proiecte eco-land.ro mai jos.
Credem ca imaginile respective au fost luate undeva in cursul anului 2010 (cel mai probabil in toamna, undeva in septembrie-octombrie 2010). Multumim Google Street View !

Intrare in proiectul Creek Valley – modul 1

Intrare in proiectul Oak Hill – modul 2

Intrare in proiectul Green Village – modulele 3-6

In luna noiembrie 2011 s-a efectuat de catre un expert topo agreat de ANCPI / OCPI masurarea intregii suprafete a proiectului Green Village (atat parcelele vandute cat si terenurile de constructii intravilan nevandute) in sistemul de proiectie Stereo 70, sistem utilizat de catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara pentru identificarea univoca a coordonatelor punctelor de pe intreaga suprafata a Romaniei.

Necesitatea acestei ridicari a aparut din faptul ca vechea identificare a parcelelor (valabila pana in anul 2011) facea referire la coordonate locale, care duceau la posibilitatea aparitiei unor erori de masurare (parcele deplasate cu 2-3-4 metri in teren fata de pozitita lor pe harta, probleme posibile privind suprafetele mai mari sau mai mici cu cativa metri patrati, modificarea geometriri parcelei, etc)

Prin utilizarea acestui sistem am rezolvat o serie de probleme existente si potentiale ale terenului:

a) toate parcelele care se vor vinde de la acest moment vor fi identificate pe suprafata globului terestru cu precizie de plus/minus 5 milimetri. Altfel spus, posibilitatea ca vecinul sa isi ridice un gard peste terenul proprietarului se reduce la minim. Orice aparat topo care poate masura in sistem GPS va arata clar care sunt coordonatele spatiale ale colturilor unei parcele si va putea sesiza orice abatere in acest sens.

b) pentru cumparatorii care doresc sa isi faca granituirea (operatia de stabilirea a limitelor parcelei de teren, necesara in situatia in care se doreste ridicarea gardului pe limita de proprietate) sau pentru cei care doresc sa faca o ridicare topo pe curbe de nivel (pentru obtinerea autorizatiei de construire, de exemplu), este acum mult mai usor … se cunosc exact limitele de proprietate, de la care expertul topo poate sa inceapa masuratorile.

c) nu in ultimul rand s-a ajustat situatia actuala, in care multe borne au fost deplasate, fie datorita buldozerelor care au trasat drumurile de interior in anul 2010, fie datorita miscarii voluntare sau involuntare a proprietarilor / vecinilor si astfel, fiecare proprietar poate fi sigur ca suprafata de teren pe care a cumparat-o se gaseste foarte clar materializata in teren.

Dupa data de 30 iunie 2012, vechii clienti ai BLP (cei care doresc, fireste) pot solicita si primi de la noi TOTALMENTE GRATUIT o schita a parcelei cumparate anterior, cu mentionarea clara a coordonatelor Stereo 70 a colturilor parcelei, astfel incat sa fie siguri ca nu vor avea nici un fel de probleme cu vecinii.

Ridicarea unui gard de exemplu, fara a stabili limita de proprietate clar cu un vecin poate atrage dupa sine probleme potentiale, asa incat toti proprietarii din zona sunt indemnati sa solicite aceste schite. Ulterior, fiecare proprietar este liber sa isi execute propriile lucrari cadastrale sau de carte funciara, dupa cum doreste.

Recomandarea noastra este ca fiecare cumparator sa comande expertului topo o lucrare care sa cuprinda:

- granituirea fata de vecini;

- actualizarea datelor in sistemul OCPI in Stereo 70, astfel incat geometria si dimensiunile parcelei sa apara in toate extrasele de CF viitoare;

- ridicarea pe axa Z, astfel incat sa se poata determina curbele de nivel.

O asemenea ridicare / lucrare este extrem de utila pentru viitor, la momentul la care se doreste ori revanzarea parcelei, ori construirea pe aceasta. La solicitarea clientilor (actuali sau viitori) putem oferi datele de contact ale expertului topo care a efectuat lucrarea de exertiza mentionata si care are toate datele primare deja culese; acest expert a oferit un discount de 20% pentru orice lucrare efectuata in proiectul Green Village; fireste insa ca exista libertatea absoluta a oricarui cumparator (actual sau viitor) sa efectueze orice tip de exeprtiza sau lucrare topo cu un expert topo independent !

Suntem fericiti sa constatam ca oferta noastra speciala, oferita clientilor BLP la implinirea a 7 ani de la infiintarea BLP a fost un real succes !

Oferta a fost lansata in data de 26 iulie, prezentata publicului miercuri 27 august, iar dupa 32 ore lucratoare (adica pana astazi, 1 august) toate cele 7 parcele oferite in cadrul promotiei au fost contractate …

Pentru clientii care nu au prins oferta aceasta … ne pare rau, dar va rugam sa stati pe aproape

In jurul datei de 15 august speram sa va pregatim o noua surpriza  !

Am intalnit in activitatea noastra o multime de idei preconcepute legate de notarii publici din Romania.

Am avut clienti care doreau cu ardoare sa facem actele la notarul ‘lor’, intrucat e ‘singurul in care am incredere dom’le’ …

Am dat peste fel si fel de notari, unii extrem de rigurosi, altii relaxati si mai putin atenti. Unii extrem de atenti la imaginea lor publica, la modul in care intocmesc actele (ingrijit, cu mare atentie la fiecare propozitie contractuala sau facand acte asa, mai de mantuiala). Am vazut notari foarte eficienti (la care stai 10-15 minute si totul e gata) si notari care se misca incet, incet … recordul aici este de 8 ore la un birou notarial in Brasov, unde, de la momentul intrarii si pana la finalizarea actelor am intrat si am iesit cu cumparatorii de cateva ori … am auzit toate scuzele: de la cea clasica (extrasul de la OCPI nu e gata, desi e ora 14) pana la chestii de genul: domnul notar e la banca, a fost chemat urgent si vine in 15 minute (care s-au transformat intr-o ora) sau scuze mai originale, de genul ‘nu am primit actele de la dvs. ca nu-mi merge adresa de mail’ ori ‘imi pare rau, dar nu pot face nimic azi … stiu ca am promis la telefon ca facem azi cvc-ul, dar am multe programari, m-a intarziat un caz de succesiune cu 42 de mostenitori si trebuie sa amanam’ !

Deci, le-am vazut pe toate si credem ca putem sa emitem un punct de vedere destul de pertinent despre ceea ce inseamna ‘notarul meu’ vis-a-vis de ‘notarul tau’.

In primul rand, toti notarii sunt oameni ! Sunt si ei supusi greselilor umane, au zile bune si zile proaste, au toane si hachite, au dureri de stomac, de dinti sau de cap in anumite momente iar in altele pot sa se comporte ca ‘painea lui Dumnezeu’.

Asta inseamna ca orice relatie cu un notar trebuie judecata in timp, nu prin prisma unei singure aparitii in fata sa.

In al doilea rand, orice notar (admitand ca nu e lipsit total de minte, deci nebun de legat) NU va incalca in mod voit si constient legea !

In ciuda celor afirmate prin ziare, cei 1 la mie care sunt infractori din randul notarilor (cei care sunt mana-in-mana cu camatarii sau cu mafia retrocedarilor) tind sa fie suspendati, revocati sau renunta la un moment dat la profesie. Altfel spus, in 99,999 % din cazuri puteti avea toata increderea intr-un notar public !

Aici intervine al treilea considerent, si poate cel mai importat. Ori de cate ori nu intelegeti ceva, sau aveti impresia ca nu va este totul 100% clar INTREBATI ! Si nu fiti multumit, pana nu intelegeti exact despre ce e vorba. Notarul este obligat sa va ofere (si cei mai multi o fac chiar cu placere) informatiile necesare semnarii unui contract in fata lui. Daca nu ati inteles, nu murmurati un ‘mda… ‘ si gata, ci INTREBATI din nou, de cate ori si in cate feluri e nevoie, ca sa fiti sigur ca semnati ceea ce intentionati sa semnati.

In al patrulea rand, notarul nu poate sa refuze semnarea in fata lui a unui document, chiar daca i se pare ca nu e totul in regula (de aici poate si multele escrocherii incare au fost implicati notari, in cele mai multe cazuri fara voia lor). Chiar daca stiu ca in fata lor apare un camatar cunoscut si o persoana inocenta care vrea sa ia un imprumut, in afara unei intrebari de tipul: ‘Stiti ce faceti aici, nu ? Luati un imprumut de la domnul X (camatarul) de 15.000 euro si garantati ca, daca nu-l platiti in 3 luni, va poate vinde apartamentul ! E bine asa ?’ Daca ‘inocentul’ din fata lui spune ca da, desi simte ca afacerea nu e tocmai morala, notarul nu are ce face ! Nu poate sa nu va faca actul ! Deci grija mare ar trebui sa fie in primul rand la dumneavoastra.

De unde ideea de ‘notarul meu’ si de ce dorim sa ne ducem clientii la unul dintre notarii cu care am lucrat de-a lungul ultimilor ani ?

Cel putin in ceea ce ne priveste, avem o structura corporativa destul de complexa. Firma noastra a cumparat terenuri, i-au intrat in gestiune terenuri printr-un proces de fuziune prin absorbtie a unei firme de leasing, ne-am transformat din SRL in SA si am avut de-a lungul timpului (din 2004 si pana acum) 4 administratori, dintre care unul societate comerciala profesionala de management.
Ca sa ne redacteze un act de vanzare-cumparare un notar are nevoie de la noi de regula de 45-50 acte diverse (de la actul constitutiv, imputerniciri manageriale, acte de dobandire si pana la actele de fuziune).

Primul contract pe care il facem la un notar care nu ne cunoaste ‘istoria corporatista’ e un cosmar.

Cu 4-5 zile inainte de data actului, ii lasam toate actele spre studiu … dupa care de regula nu se intampla nimic, pana in ziua efectiva a contractului, cand apar dialoguri de genul:

- ‘Da’ actul de radiere din ONRC al societatii de leasing nu il aveti ?’
- ‘Ba da, domul notar, e in copiile de la noi.’
- ‘Ar fi bine originalul sa pot face o copie legalizata …’
- ‘Imediat.’

In timpul acesta cumparatorul sta si asteapta si noi facem drumuri prin oras sa aducem actul.

Peste 10-15 minute, dupa ce am venit cu documentul solicitat:
- ‘Da’ e publicat proiectul de fuziune depus la ONRC in Monitorul Oficial ?’
- ‘Da’
- ‘In ce numar ?’
- ‘XXX’
- ‘Pai, nu imi merge recom online … nu puteti sa vorbiti la firma sa mi-l trimita si mie pe fax sau pe mail’
Si asa mai departe … de 3-4-5 ori la rand !

Acte si acte, documente si documente la care se fac copii legalizate dupa copii legalizate (recordul este de 40 documente care au trebuit legalizate la un moment dat !) si realizam cu totii ca acest lucru se face pe banii cumparatorului ! A doua vanzare si restul care urmeaza merg mult mult mai usor … in plus se adauga expeditivitatea notarului in cauza.

Iata principalul motiv pentru care evitam sa mergem la ‘alti’ notari si probabil ca si alti profesionisti din domeniul imobiliar o fac la randul lor. De aici si suspiciunea normala a cumparatorului, caruia i se spune ‘mergem la notarul nostru’ si care are sentimentul ca ceva nu e in regula. Ei bine, de cele mai multe ori totul e in regula

Din acest punct de vedere avem clar un notar preferat, cu care lucram foarte bine. Odata trimise la acest notar actele terenului si scanul dupa actele cumparatorului (de obicei pe email cu 24 – 48 h inainte de data si ora stabilite pentru CVC) ‘statul’ la notar foarte rar dureaza mai mult de 10-15 minute, si asta numai cand cumparatorul are intrebari si nelamuriri vis-a-vis de diferite clauze (cel mai adesea cumparatorii doresc o explicatie de la notar pentru pactul comisoriu de grad IV si pentru ipoteca legala / privilegiul vanzatorului) !

Notarul “nostru” are in arhiva procurile, delegatiile, mandatele si actele societatii, ne cunoaste istoricul si practic poate sa garanteze pentru fiecare document! Asta nu inseamna ca refuzam sa mergem la alt notar, atunci cand cumparatorul o solicita in mod insistent si expres. Nu avem o problema cu asta, doar ca timpul alocat si costurile pe care pana la urma le va suporta tot cumparatorul vor fi inevitabil mai mari …

De aceea nu credem ca trebuie sa evitati cu orice pret notarul vanzatorului, sau al cumparatorului, dupa caz. Doar fiti cu mintea deschisa, fiti atent la ceea ce semnati, cititi bine documentele din fata Dvs. si nu ezitati in a pune o intrebare, atunci cand cel mai mic lucru e neclar ! Notarul va va asculta si va va ajuta in majoritatea cazurilor, chiar daca e ‘notarul celeilalte parti’ !

Cum am promis, continuam cu analiza catorva propozitii sau afirmatii pe care le gasiti intr-un anunt de vanzare de teren:

“Vand teren cu aprobare PUZ intravilan”

In acest caz NU exista PUZ si deci terenul NU este intravilan !
Aprobare pentru PUZ intravilan poate insemna absolut orice: cel mai adesea faptul ca proprietarul terenului a solicitat Primariei locale un Certificat de Urbanism cu scop declarat “trecerea terenului in intravilan”. In acest caz CU-ul obtinut prevede alcatuirea unui Plan de Urbanism Zonal precum si numeroase avize, acorduri si aprobari prealabile pentru aprobarea PUZ-ului respectiv.
Cele mai obisnuite avize sunt cerute de la:
- Electrica: sa ateste daca exista linii de curent electric de joasa si medie tensiune (pana la 20 kVA) la care sa se poata lega consumatorii viitori
- Transelectrica: daca in apropierea terenului se gaseste o linie de inalta si foarte inalta tensiune (110 kVA)
- Distrigaz: pentru conductele de gaz de joasa presiune si posibilitatea de conectare ulterioara la ele
- Transgaz: daca exista conducte magistrale de transport gaz metan in zona studiata
- aparare civila
- pompieri
- canalizare
- alimentarea cu apa (SEGA)
- avizul consiliului judetean
- avizul organelor de mediu
In cazuri speciale se pot cere avize de la Ministerul Apararii (daca terenul e in apropierea unei unitati militare), SRI (teren in apropierea unor obiective strategice), diverse alte ministere

Aprobare pentru PUZ poate insemna si ca proprietarul terenului a discutat si batut palma cu un arhitect urbanist care este singurul abilitat sa elaboreze un PUZ si poate, ca a obtinut cateva din avizele de mai sus…

Numai dupa aprobarea respectivului PUZ, atat de catre Consiliul Judetean cat si de catre Consiliul Local se poate vorbi de un teren ce poate fi trecut in intravilan. Calea cea mai usoara (aplicabila pana in 2007/2008 era de a solicita Primariei o adeverinta din care sa rezulte schimbarea categoriei de folosinta a terenului din extravilan (arabil, faneata sau pasune) in teren de constructii intravilan si depunerea la OCPI, care efectua modificarile. Din 2008 insa, OCPI-ul solicita alaturi de aceasta adeverinta si efectuarea unei expertize de scoatere din circuitul agricol; in cazun in care nu se depune si aceasta expertiza se modifica categoria de folosinta din arabil, faneata sau pasune extravilan in arabil, faneata sau pasune intravilan.

Din punct de vedere al optimizarii costurilor, este mai convenabil sa inscrieti terenul ca arabil intravilan de exemplu (impozit mai mic decat teren de constructii intravilan si decat arabil extravilan) urmand ca scoaterea din circuitul agricol sa o faceti numai in momentul in care efectiv doriti sa construiti si numai pentru suprafata de teren agricol pe care se va afla imobilul (casa) pe care o construiti. Asa va minimizati taxele si impozitele legate direct de proprietate pentru urmatorii 20-30 ani …

Urmeaza in episoadele viitoare:

“Haideti sa nu trecem in contractul notarial propozitia “acest contract a fost intermediat de agentia imobiliara X”. Ne facem numai necazuri !”

“Particular, vand teren ieftin Brasov, intravilan, parcelat, cu utilitati aproape. Tel: 074.xxx.xxx”
In prima etapa un asemenea anunt publicitar nu e cu nimic deosebit. Un cititor neavizat poate crede ca in spatele lui se gaseste doar un proprietar care vrea, constrans de imprejurarile actuale, sa isi vanda o bucata de teren.
Iata mai jos o analiza a unor surprize mai putin placute pe care le poate ascunde acest anunt publicitar:

A. “Particular, …”

Sunand, la capatul celalalt al firului dai de o persoana joviala si amabila, care pe loc iti propune o intalnire, ca sa iti dea toate detaliile.
La intalnire, la momentul intrebarii:
- Dumneavoastra sunteti proprietarul terenului?
raspunsul vine cam asa:
- Mdaaa, de fapt e pe numele varului meu, care e plecat din tara si mi-a lasat mie procura. El e destul de ocupat si m-a rugat pe mine sa ii tin locul si sa fac toate actele. Dar fiti fara grija, am procura si tot ce trebuie pentru acte!
- Pai, aratati-mi si mie procura …
- Aaaa, nu se poate, e la notar, dar fiti sigur ca totul e in regula si e legal 100%!
Ce ascunde de fapt aceasta situatie:
Varul nu exista; interlocutorul e unul din intermediarii care ori s-a dus, ori se va duce la adevaratul proprietar al terenului, cand va gasi un cumparator. Sa zicem ca v-ati inteles cu el la 10 euro / mp pentru 500 mp, adica 5.000 euro.
Intermediarul va face un ante-contract, ia un avans de la dvs. de 1000 euro, iar proprietarului ii va spune ca a gasit un cumparator serios la 4 euro/mp, ii va da un avans de 500 euro din banii dvs. si apoi va obtine de la proprietar faimoasa procura, pentru cei 500 mp.
Pretul pe care il va negocia cu dumneavoastra va fi impartit cu proprietarul. Din aceasta afacere castiga el si numai el – 3.000 euro, bani frumosi, dintr-un singur deal.
Dumneavoastra ati platit 5.000 euro pentru un teren pe care proprietarul real il vinde la mai putin de jumatate !

B. ” … parcelat …”

Intrebare: – Ce fel de parcele aveti ?
Raspuns formal: – A, pai sa vedeti … e vorbit cu un expert topo si e in lucru o dezlipire. Facem parcele de orice marime vreti … si 500 mp si 1000 mp. Cat vreti dvs. sa luati ?
Raspuns real: – Terenul NU e dezmembrat.
O sa il dezmembram cand vom gasi un cumparator (a se citi “fraier”) pe banii caruia sa facem treaba asta. Daca o dezmembrare e “in lucru”, adica suprafata e masurata si parcelele stabilite, iar actele depuse la OCPI, atunci suprafetele NU se mai pot schimba dupa voia unui cumparator.

C ” … intravilan …”

Intrebare: – Aveti un extras de Carte Funciara cu mentiunea de intravilan ?
Raspuns formal: – Nu inca, dar e in lucru … vedeti, treaba e aranjata cu Primaria. E un PUZ in lucru la Primarie, l-am facut eu si e sigur ca se va aproba … doar ca lucrurile astea cer asa, timp. Cand o sa fiti dvs. gata sa construiti sigur e PUZ-ul aprobat si terenul o sa fie intravilan.
Raspuns real: – Terenul NU e intravilan si, chiar daca situatia descrisa e reala, or sa treaca multi, multi ani pana o sa fie. Cel mai probabil, daca personajul vinde toate terenurile din zona, atat PUZ-ul cat si trecerea in intravilan se vor face pe cheltuiala dvs. Si credeti-ne, nu este deloc ieftin!

D: “… utilitati aproape … “

Intrebare: – Cum e cu utilitatile ?
Raspuns formal: – Sunt la marginea parcelei. Se pot trage oricand.
Raspuns real: – La marginea parcelei de 100 ha din care face parte aceasta suprafata, la cca 4 km de terenul dvs se gaseste o linie de inalta tensiune de curent.
La vecini (o hala situata in directia opusa, la 3 km) se gaseste apa curenta.
Gazul … poate o conducta magistrala pe teren (implicatiile acestui fapt intr-un post viitor)

Cam asa cu anunturile de acest tip si cu intermediarii de tip Pinocchio de mai sus !
Grija mare la cumparat ! Deschideti bine ochii la CE cumparati !

In episoadele viitoare – analiza altor propozitii scrise sau spuse:

“Vand teren cu aprobare PUZ intravilan”

“Haideti sa nu trecem in contractul notarial propozitia “acest contract a fost intermediat de agentia imobiliara X”. Ne facem numai necazuri !”

„Am venit aici, la Vladeni, pentru ca e intr-o zona de munte, unde aerul este mai respirabil. Nu ma refer atat de mult la lipsa de poluare, cat la puritatea aerului, iar aici aerul este mai curat, mai tare, mai rece, chiar. Nu intamplator sportivii cauta sa isi faca antrenamentele in asemenea zone.”

„Daca locuiesti in Bucuresti este foarte OK un teren pe care sa iti construiesti, asa in 5-6 ani o casuta de week-end sau de vacanta. Vreau o livada cu cativa pomi pe care sa-i ingrijesc.”

„Am luat terenul in primul rand pentru copilasii mei. Un loc al lor, pe care sa vina cand vor, sa faca un gratar si sa simta liberi pentru ca pot face ce doresc este deja o adevarata binefacere. Vrand-nevrand traitul in blocuri ne streseaza foarte tare iar noxele din oras nu ne ajuta deloc la sanatate”

„Pe mine ma interesează sa fac investitii inteligente. Sunt sigur ca, dupa nebunia din 2009-2010 valoarea imobilelor, si in primul rand a terenurilor o sa creasca, iar la voi e chiar foarte ieftin. In plus, am o rata de numai 52 euro pe luna pentru un teren la care nu am dat nici un leu avans.”

„Eu stiu de la parintii mei un lucru. Fabrica care face teren s-a inchis si nu se mai face, asa ca, atunci cand banii sunt din ce in ce mai devalorizati, cand cu un leu de azi maine o sa iei mai nimic, e bine sa ai un ceva al tau, in care sa fii investit si de care, la o adica, sa te poti folosi”

”Am cumparat terenul cu banii pe care copilul meu mi-i trimite din Spania in fiecare luna. Mi-a zis sa cumpar ceva ce pot plati in rate si care sa isi creasca valoarea in timp. Am vrut sa iau un apartament dar nu ti-l vinde nimeni in rate iar banca nici nu sta de vorba cu mine avand in vedere ca ar trebui sa platesc pe luna 500 de euro iar pensia mea plus ce imi trimite baiatul inseamna 400 de euro lunar. Dar asa, cu 80 de euro lunar stiu ca are copilul un teren mare, pe care sa isi faca ce vrea el cand o veni in tara sau sa il vanda mai incolo cu bani mai multi”

”Desi pare ciudat ca locuiesc in Austria si am cumparat teren la Vladeni dar am facut-o pentru ca regasesc aerul de munte si calmul oamenilor din zona mea.”

Vreau sa construiesc ! Ce trebuie sa fac ?

a) Cum obtin si ce este Certificatul de Urbanism in vederea construirii?

Certificatul de Urbanism in vederea construirii (CU) se obtine de la primaria comunei sau orasului, directia de urbanism. C.U. contine “regulile” pe care trebuie sa le urmeze proiectantul pentru realizarea unei constructii pe terenul in cauza.
Mai exact, C.U. instiinteaza solicitantul (pe baza reglementarilor din PUZ) despre existenta anumitor parametri tehnici ai terenului
- inaltimea maxima a cladirii
- procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire
- eventuale aliniamente (pozitia pe teren)
- destinatii admise ale cladirii (locuinta, birouri, comert, etc) precum si
- avizele necesare pentru Autorizatia de Construire (in general apa, canalizare, gaze, pompieri, mediu, etc).
Avizele necesare difera de la o zona la alta si de la un teren la altul.

In mod curent, obtinerea Certificatului de Urbanism este o procedura relativ simpla, ce poate fi urmata de proprietarul terenului destul de facil. La primariile din comunele situate mai departe de marile orase insa lucrurile stau putin altfel: se depune cererea de Certificat de Urbanism la Primarie, insa aceasta o trimite la Consiliul Judetean, care cere un aviz Primariei, apoi indica toate informatiile de mai sus in document si in final il trimite din nou Primariei, pentru a fi ridicat de catre solicitant. Desi legea spune ca aceste lucruri trebuie sa se petreaca in interiorul a maximum 30 zile, in practica pot trece cateva luni de la momentul depunerii si pana la obtinerea acestui document.

b) Ce inseamna un Proiect Tehnic (PT)?

Proiectul Tehnic (PT) este piesa principala din dosarul depus pentru obtinerea Autorizatiei de Construire. PT-ul se realizeaza urmand specificatiile din Certificatul de Urbanism.
Pentru realizarea PT-ului, proprietarul (sau investitorul) trebuie sa apeleze la un proiectant (arhitect autorizat).
Arhitectul autorizat realizeaza proiectul impreuna cu un inginer de rezistenta autorizat (“structuristul”) si cu unul sau mai multi ingineri instalatori autorizati (sunt trei proiecte de instalatii: electrice, sanitare si termo-ventilare).
Proiectul trebuie sa fie stampilat de un numar de “verificatori” stabiliti prin lege: verificatorul de arhitectura (arhitect), verificatorul de rezistenta (inginer constructor) si verificatorul de pompieri.
Acestia nu pot fi si autori ai proiectului (verificatorii sunt profesionisti aparte, numarul lor fiind extrem de limitat). Proiectantii sunt cei care obtin aceste stampile de la verificatori.
Proiectul trebuie sa obtina de asemenea un numar de avize, mentionate prin Certificatul de Urbanism (apa, canalizare, mediu, pompieri, etc).
In general, tot proiectantul este cel care se ocupa si de obtinerea acestor avize, desi legea prevede ca aceasta obligatie cade in sarcina proprietarului.

c) Cum obtin si ce este Autorizatia de Construire?
Autorizatia de Construire este actul absolut necesar pentru inceperea oricarei lucrari de constructii. Autorizatia de Construire se obtine de la primarie, directia de urbanism. Fiecare primarie stabileste continutul dosarului depus pentru obtinerea autorizatiei.

Piesa cea mai imprtanta la dosar este Proiectul Tehnic (PT) pe care il intocmeste proiectantul.
Acest proiect trebuie sa aiba un numar de avize, mentionate pe Certificatul de Urbanism pe baza caruia s-a intocmit proiectul.

In cazul in care trebuie sa mergeti la notar pentru un contract de vanzare-cumparare, contract de donatie, contract de intretinere sau contract de schimb aveti nevoie de urmatoarele documente:
1. actul cu care s-a dobandit imobilul (de exemplu: contract de vanzare-cumparare, act de intretinere, act de donatie, certificat de mostenitor, etc)
2. adeverinta de la asociatia de proprietari de unde sa rezulte ca nu exista datorii restante (unde este cazul – la blocuri sau in condominium)
3. certificat de atestare fiscala de la Directia fiscala – din care sa rezulte ca impozitul aferent imobilului este achitat la zi
4. extrasul de carte funciara al imobilului
5. actele de identitate ale vanzatorului si cumparatorului

In cazul unei dezbateri succesorale sunt necesare urmatoarele acte:
1. actele de stare civila ale persoanei decedate (certificat de deces, certificat de casatorie)
2. actele de stare civila pentru mostenitori (certificat de nastere, certificat de casatorie)
3. testament (daca exista)
4. actele de proprietate pentru bunurile aflate in proprietatea defunctului la data decesului (contract de vanzare-cumparare, act de intretinere, act de donatie, certificat de mostenitor, etc). In cazul in care imobilul aflat in proprietate este o casa trebuie adusa schita casei din care sa rezulte suprafata utila
5. extrasul de carte funciara
6. certificat de atestare fiscala de la Directia fiscala – din care sa rezulte ca impozitul aferent imobilului este achitat la zi
7.doi martori
8.actele de identitate ale partilor

In Romania, reglementarea activitatii in constructii se face atat la nivel national (prin legi, normative, etc) cat si la nivelul administratiei locale. Primariile (sau consiliile locale) coordoneaza realizarea a trei tipuri de “norme” numite PUG (Plan Urbanistic General) PUZ (Plan Urbanistic Zonal) si PUD (Plan Urbanistic de Detaliu). Ele constituie trei niveluri de complexitate si scara de abordare: la nivelul orasului, la nivelul unei zone (insula, cartier) si la nivel de vecinatate (cateva terenuri, o strada, o piata).

Teoretic, intocmirea acestor documente intra in atributiile primariilor, dar in 1990 nu existau decat planuri inoperabile (planuri comuniste de sistematizare fortata).

Intrucat intocmirea unor norme corespunzatoare necesita timp si bani, lucrurile s-au facut din mers, pentru zonele in care se cereau masiv Autorizatii de Construire.

Investitorii care doreau sa construiasca au fost obligati sa plateasca ei insisi intocmirea proiectelor de urbanism (PUD-uri sau PUZ-uri).

PUG-ul este un proiect deosebit de complex, care contine prevederi la scara intregului oras. Pentru un oras mare intocmirea PUG-ului necesita munca unor colective numeroase, timp de cativa ani, in domenii foarte variate (demografic, trafic, economic, istoric, etc).

PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile.

In general PUG-ul unui oras mare este publicat pe site-ul primariei respective. In forma tiparita, el este un dosar de sute de pagini, continand text, planuri, scheme, tabele.

PUZ-ul stabileste norme mai detaliate decat PUG-ul, pentru o anumita zona a orasului. In general el acopera zonele cu potential imobiliar . PUZ-ul este si el un proiect relativ complex, relativ scump si care necesita studii diverse, avize si echipe de specialisti.

PUD-ul stabileste norme la nivelul unei strazi, unei piete sau a unui grup de terenuri si este documentul care specifica parametrii in care se poate construi.

PUD-ul este documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism (CU) sau o Autorizatie de Construire.

Daca nu exista PUD pentru terenul respectiv, primaria consulta PUZ-ul sau PUG-ul.

Organele de avizare solicita un Plan Urbanistic de Detaliu, fara a mai fi necesara intocmirea P.U.Z.de regula, pentru terenurile individuale de dimensiuni mici si medii si aceasta intrucit aria de acoperire a unui P.U.Z. este prea mare si scara la care este redactat proiectul nu permite realizarea detaliilor.

P.U.D. constituie suportul tehnic si legal al conditiilor cuprinse in Certificatul de Urbanism, care sta la baza obtinerii Autorizatiei de Construire.

PUD este solicitat in urmatoarele situatii:
- daca amplasamentul in cauza nu intra in zona de cuprindere a unui PUD deja aprobat;
- daca regulamentul de urbanism si regulile generale stabilite de PUZ nu sunt suficiente pentru a defini conditiile de construire;
- daca se intentioneaza modificarea prevederilor unui PUD / PUZ existent si aprobat.

Solicitantul unui CU este obligat sa comande proiecte de urbanism necesare organelor de avizare, pe cheltuiala sa, insa beneficiarul acestor proiecte (PUZ, PUD) este administratia locala, indiferent de cine plateste intocmirea acestora.

Odata aprobate, acestea fac obiectul unor decizii si nu vor putea fi modificate decat prin alte proiecte echivalente.

Un teren nu poate fi construit decat in conformitate cu planul de urbanism aprobat, indiferent de cate ori acesta este vandut.

Preexistenta unui PUD pentru un teren care se doreste a fi achizitionat nu este neaparat un avantaj, mai ales daca tematica initiala difera de utilizarea dorita a terenului. Existenta acestor planuri ofera insa o certitudine asupra conditiilor de construire si a randamentului terenului.

Documentatiile de amenajare a teritoriului si de urbanism se fundamenteaza pe studii si cercetari.

Avizele necesare aprobarii documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism se emit de catre organele administratiei publice centrale sau de autoritatile administratiei publice locale.

Dupa intocmirea lor de catre institutiile autorizate, acestea sunt depuse la autoritatile competente in vederea avizarii, care trebuie sa se pronunte intr-un termen dat.

Avizul necomunicat la termenul stabilit de maxim 30 zile, se considera favorabil.